MRV lidera ranking de valor aos acionistas e EZTEC possui a melhor reputação corporativa no segmento de incorporação imobiliária

LDI lidera valor e Yuny tem a melhor reputação corporativa entre as empresas de capital fechado

PROPÓSITO E CONSIDERAÇÕES

A alta gestão de empresas (diretores e conselheiros de administração) de capital aberto ou fechado tem como responsabilidade principal a definição da estratégia dos negócios e sua respectiva operacionalização, no sentido de criar valor para os stakeholders e minimizar riscos operacionais. Entretanto, a ausência de índices públicos e comparáveis prejudicava o entendimento de como essa máxima empresarial estava sendo materializada na prática.

Nesse sentido, a MZ" desenvolveu, com apoio da Sagire Consultoria e da Reputation Dividend, indicadores de valor e de reputação. O objetivo é medir, em tempo real, e tangibilizar os esforços e a assertividade das companhias em suas respectivas jornadas de criação de valor e redução de riscos administráveis (detalhamento metodológico no Anexo 1). O acompanhamento desses dois indicadores ao longo do tempo permite não apenas comparar o desempenho de empresas pares e a avaliar os seus administradores, como também identificar tendências e atuar proativamente na gestão da reputação.

Contudo, vale ressaltar que os indicadores, gaps e pesquisa aqui apresentados (reputação e valor) têm por finalidade prover informações ao mercado em geral e não representa, em hipótese alguma, uma recomendação para e/ou solicitação de compra e venda de qualquer valor mobiliário ou instrumento financeiro. As opiniões contidas neste documento são baseadas em informações públicas e/ou fornecidas pelas companhias, em opiniões de stakeholders, e em julgamentos e estimativas da MZ" e da equipe de consultores parceiros estando, portanto, sujeitas a mudanças.

ANÁLISE DO SEGMENTO DE INCORPORADORAS no brasil (REAL ESTATE)

O cenário que as incorporadoras brasileiras vêm enfrentando nos últimos anos tem sido bastante desafiador. De um modo geral, todas as empresas listadas em bolsa perderam valor de mercado de 2013 para cá, com exceção da MRV, que atualmente se destaca positivamente no setor quanto ao IVE (valor aos acionistas), assumindo a posição que pertencia à EZTEC em 2013 e 2014. Entre as companhias de capital fechado, a LDI apresenta o maior índice de valor aos acionistas e ocupa a terceira posição no geral.

Conforme relatório de pesquisa de mercado mais recente elaborado pela Nexto1, o volume de novos lançamentos das 15 incorporadoras de capital aberto caiu 42,5% no último trimestre de 2015, quando comparado ao mesmo período de 2014. Nesse mesmo período, as vendas recuaram 36,6% e a receita líquida retraiu 28,3%, em função da desaceleração econômica, de maior critério de bancos financiadores (risco de inadimplência), da redução do volume disponível de recursos na poupança, do encarecimento dos financiamentos (maior taxa de juros) e do receio dos consumidores quanto ao desemprego crescente.

Índice e Valor Engage (IVE) e Gap de Valor Engage (GVE)

A tabela e o gráfico a seguir ilustram o Índice de Valor Engage (IVE3) e o Gap de Valor Engage (GVE), com base nos múltiplos de preço/valor patrimonial (PBV) ao final de cada período (IVE1 é para EV/EBITDA, IVE2 é para P/E, etc.). O upside de preço foi calculado levando-se em conta o preço alvo dos analistas (mediana das estimativas dos últimos 12 meses, de cada ano base). Em 2015, o preço da ação e o valor de mercado foram atualizados para 31/3/2016 (para demonstrar a realidade corrente).

Em termos de maximização do valor aos acionistas, a EZTEC liderou o segmento nos anos de 2013 e 2014. Em 2015 (com o preço da ação atualizado de 31/3/2016), a MRV assumiu a liderança. De fato, o IVE da MRV foi o único dentre os índices das 18 empresas analisadas que cresceu em comparação a 2013, e isso é confirmado pelo crescimento do valor de mercado e, consequentemente, da satisfação dos acionistas/sócios.

Quatro companhias aparecem destacadas na tabela acima como de capital fechado. João Fortes tem capital aberto, entretanto seus indicadores destoam daqueles das demais 14 empresas listadas em bolsa (provavelmente por baixa liquidez de suas ações e alta concentração acionária). Por isso, optou-se por tratá-la como Brookfield, LDI e Yuny, que também disponibilizam suas demonstrações financeiras.

A análise do GVE (Gap de Valor Engage) das 18 empresas, para o múltiplo P/BV, propicia as seguintes considerações (o Anexo 2 contém uma visão geral do negócio dessas incorporadoras):

  • A MRV é a única companhia que vem criando valor para os acionistas, mesmo diante do cenário atual do mercado de incorporações imobiliárias;
  • A Cyrela, que até recentemente liderava em valor de mercado, foi ultrapassada pela MRV. Apesar de também atuar no segmento de baixa renda, a Cyrela não tem seus negócios focados exclusivamente nesse mercado. Do ponto de vista de posicionamento, a Cyrela é mais parecida com a EZTEC e é atualmente negociada com um gap de valor (GVE) de 39%. Assim, os acionistas da Cyrela poderiam capturar R$1,7 bilhão a mais no valor de mercado caso a empresa zerasse o GVE em relação à EZTEC;
  • As empresas Helbor, Tecnisa e Direcional foram as que mais se distanciaram da líder do setor (atualmente MRV) desde 2013. Atualmente, Helbor, Tecnisa e Direcional são negociadas com um gap de valor de 74%, 70% e 62% em relação aos respectivos valores de mercado, porcentagens que representam o montante que os acionistas deixam de capturar no presente momento. Mesmo considerando que a Direcional é a única das três que atua no mesmo segmento (baixa renda) que a MRV, e que a comparação mais apropriada de Helbor e Tecnisa deveria ser com EZTEC, tal distanciamento (perda de valor para os acionistas) também se confirma;
  • As companhias Viver, PDG e Rossi estavam no "bottom 3" em 2013 e continuam nessa mesma posição em termos de geração de valor para os acionistas; e
  • A LDI é destaque entre as empresas de capital fechado e, mesmo no quadro geral, ocupa a terceira colocação, logo à frente da Cyrela (detalhamento metodológico no Anexo 1).

Índice de Reputação Engage (IRE) e Gap de Reputação Engage (GRE)

A tabela e o gráfico a seguir ilustram o Índice de Reputação Engage (IRE) e o Gap de Reputação Engage (GRE) derivados do prêmio de reputação, calculado na modelagem e do sentimento geral da mídia (tradicional e redes sociais, utilizando uma plataforma líder de monitoramento na última semana de janeiro/2016, exemplificativo para este relatório - depois tornar-se-á tempo real no Engage-x).

Para facilitar a comparação, o mesmo dado da coluna de sentimento geral de mídia, referente a 2015, foi utilizado para os anos de 2014 e 2013. No entanto, assim que a plataforma Engage-x2 estiver operacional, esse indicador será diário, proporcionando um melhor acompanhamento e antecipação de eventuais crises em tempo real.

A liderança atual do setor em termos do IRE (Índice de Reputação Engage) é da EZTEC, que vem apresentando essa posição desde 2013, mesmo levando-se em consideração o ambiente econômico de recessão que o Brasil atravessa. Atualmente, o valor da reputação corporativa da EZTEC é de R$ 208 milhões, o equivalente a 8,3% do valor de mercado da companhia (em 2013, o valor da reputação corporativa da EZTEC representava mais de R$ 1 bilhão, o que corresponde a 25,3% de seu valor de mercado).

A MRV, que lidera atualmente a geração de valor aos acionistas (IVE), apresentou o maior valor de reputação corporativa entre as 18 companhias analisadas (R$ 226 milhões), mesmo sendo este equivalente a apenas 4,0% do seu valor de mercado atual (IRE). Esse valor é R$ 94 milhões superior ao de sua reputação corporativa em 2014 e, com o crescimento do valor da ação nos primeiros três meses de 2016, a tendência para a MRV é de alta - o que pode levar a companhia a passar a liderar também em IRE.
Merece destaque a Yuny, que apresentou o segundo melhor índice de reputação (IRE = 6,3%) em 2015.

Conclusão

A crise político-econômica brasileira impacta o setor de incorporadoras a ponto de apenas a MRV estar criando valor para os acionistas (comparativamente a 2013). Esse cenário impacta intangíveis, retornos superiores e recorrentes e, por consequência, o valor tangível da reputação corporativa, sendo a EZTEC o integrante melhor posicionado desde 2013. Vale lembrar que em julho/20153, as empresas com melhores reputações chegaram a representar 45% de seus respectivos valores de mercado.

Considerando que a maioria dos executivos atribui maior importância ao risco reputacional em comparação aos demais riscos estratégicos organizacionais, e que a responsabilidade maior da alta gestão é a criação de valor aos stakeholders, os indicadores e gaps desenvolvidos e exemplificados para o segmento de incorporadoras precisam monitoramento e pró-atividade em tempo real. E mais do que isso, faz-se necessária uma transformação na forma de como os stakeholders interagem entre si e como se comunicam/colaboram com empresas e marcas de interesse.

É nesse contexto que a plataforma Engage-x (lançamento previsto no primeiro semestre/2016) desponta como uma inovação disruptiva na mensuração e no mapeamento destes riscos, na viabilização de oportunidades de comunicação, colaboração e engajamento e no apoio à tomada de decisões corporativas. Um novo patamar de relacionamento (simples, pessoal e direto) entre companhias e marcas com seus públicos de relacionamento, permitindo crescimento reputacional e criação de valor aos sócios/acionistas. Por ser em tempo real, o Engage-x também suportará os executivos das companhias no direcionamento, acompanhamento e ajuste das estratégias corporativas, de forma muito mais efetiva que qualquer outro método tradicional.

1 Pesquisa de mercado 4T2015, Real Estate, Nexto Investments (março, 2016)
2 Engage-x, onde "x=xtakeholders" - Startup criada em 2015 e controlada pela MZ". Engage-x é uma plataforma colaborativa que simplifica e inova a comunicação e a interação entre stakeholders e empresas/marcas de interesse (smartphones e web). Registros: USPTO #86950947 e INPI #909108153.
3 As empresas com as melhores reputações da Bovespa (Exame, 31/07/2015)

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